Abschaffung des Eigenmietwerts: Überblick und Auswirkungen für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer

Die geplante Abschaffung des Eigenmietwerts wird für viele Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer spürbare steuerliche Auswirkungen haben. Künftig sollen selbstgenutzte Immobilien nicht mehr mit einem fiktiven Einkommen für theoretisch erzielbare Mieteinnahmen in der Steuererklärung erfasst werden. Dies führt grundsätzlich zu einer tieferen Steuerbelastung für Eigentümerinnen und Eigentümer von selbstgenutztem Wohneigentum.

Steuerliche Änderungen im Detail

Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts werden gleichzeitig die Abzugsmöglichkeiten eingeschränkt. Hypothekarzinsen können nur noch in begrenztem Umfang steuerlich geltend gemacht werden, während Abzüge für Unterhalts- und Renovationsarbeiten vollständig entfallen. Auch Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen können zumindest bei der Bundessteuer nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Die Kantone behalten jedoch die Möglichkeit, in ihrem Zuständigkeitsbereich weiterhin Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen zu gewähren und so eigene Schwerpunkte in der Steuerpolitik zu setzen.

Für Ersterwerbende von selbstgenutztem Wohneigentum ist eine spezielle Regelung beim Schuldzinsabzug vorgesehen: Verheiratete Paare können im ersten Jahr maximal 10 000 Franken abziehen, im zweiten Jahr 9000 Franken, und so weiter, bis nach zehn Jahren kein Abzug mehr möglich ist. Bei Alleinstehenden gelten jeweils die halben Beträge.

Wer von der Reform profitieren dürfte

Ob Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer von der Abschaffung des Eigenmietwerts profitieren, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Tendenziell begünstigt die Reform diejenigen, bei denen die Hypothekarzinsen zusammen mit den Unterhaltskosten tiefer sind als der bisher deklarierte Eigenmietwert.

Dies trifft insbesondere auf Haushalte zu, die eine relativ geringe Hypothek haben, von tiefen Zinsen profitieren oder bereits einen grösseren Teil ihrer Hypothek amortisiert haben. Für diese Gruppe kann die Reduktion des steuerbaren Einkommens stärker ins Gewicht fallen als der Verlust von Abzugsmöglichkeiten.

Wer mit Nachteilen rechnen muss

Steuerliche Nachteile können sich insbesondere für Eigentümerinnen und Eigentümer sanierungsbedürftiger, älterer Liegenschaften ergeben. Da Unterhalts- und Renovationskosten künftig nicht mehr abziehbar sein sollen, kann der steuerliche Vorteil grösserer Investitionen wegfallen.

Vor diesem Hintergrund kann es sinnvoll sein, notwendige Renovationen relativ bald anzugehen. Die Gesetzesänderung wird nämlich nicht sofort in Kraft treten, sondern frühestens per 1. Januar 2028. Bis dahin besteht ein gewisser zeitlicher Spielraum, um Sanierungen oder geplante Investitionen in Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen vorzunehmen, solange die entsprechenden Aufwendungen steuerlich noch berücksichtigt werden können.

Auswirkungen auf Hypothekarschuldnerinnen und -schuldner

Im internationalen Vergleich sind die Hypothekarschulden in der Schweiz sehr hoch – unter anderem aufgrund des bisherigen Systems mit Eigenmietwert und Schuldzinsabzug. Fällt der Eigenmietwert weg, entfällt auch der steuerliche Anreiz, eine hohe Hypothek allein aus Steuerspargründen beizubehalten.

Sollten die aktuell tiefen Hypothekarzinsen künftig wieder deutlich steigen, kann eine hohe Hypothekarbelastung zu einer spürbaren finanziellen Mehrbelastung führen. Bei der Frage, ob und in welchem Umfang amortisiert werden soll, sollten daher nicht nur steuerliche Überlegungen, sondern insbesondere auch die künftige Einkommenssituation – etwa nach der Pensionierung – berücksichtigt werden. Ziel ist, die langfristige Tragbarkeit der Finanzierung sicherzustellen.

Bedeutung einer frühzeitigen Finanz- und Vorsorgeplanung

Angesichts der anstehenden Veränderungen empfiehlt sich für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer eine frühzeitige und umfassende Auseinandersetzung mit ihrer Finanz- und Vorsorgesituation. Eine sorgfältige Planung kann aufzeigen, welches Einkommen in der dritten Lebensphase zu erwarten ist, welche Rolle die Finanzierung der eigenen Immobilie dabei spielt und wie vorhandene Mittel so strukturiert werden können, dass langfristig finanzielle Sicherheit und Flexibilität gewährleistet sind.

Dazu gehört unter anderem die Prüfung, in welchem Umfang eine Amortisation der Hypothek sinnvoll ist, welche Anlagestrategien in Frage kommen und welche Möglichkeiten bestehen, ein regelmässiges Einkommen auch im Rentenalter sicherzustellen. Für Besitzerinnen und Besitzer sanierungsbedürftiger, älterer Liegenschaften kann es sich zudem lohnen, notwendige Renovationen zeitnah zu prüfen und gegebenenfalls vorzuziehen, solange entsprechende Kosten steuerlich noch geltend gemacht werden können.