Warum steigen die neuen Liegenschaftssteuerwerte so stark?

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer im Kanton Aargau staunen über die deutlich höheren Steuerwerte ihrer Liegenschaften. Der Grund dafür liegt vor allem in der bisherigen Berechnung und in neuen gesetzlichen Vorgaben.

1998 als Steuerbasis
Die bisherigen Steuerwerte von Liegenschaften im Kanton Aargau stützten sich noch immer auf das Basisjahr 1998. Entsprechend alt war die Bewertungsgrundlage, auf der die Vermögenssteuer vieler Immobilienbesitzerinnen und -besitzer beruhte.

Bislang wurde eine Kombination aus Sachwert und – deutlich tiefer gewichtet – Ertragswert verwendet. Beim Sachwert floss der geschätzte Landwert von 1998 ein, ergänzt durch den Gebäudewert gemäss Aargauischer Gebäudeversicherung (AGV), der auf 1998 rückindexiert wurde. Der potenzielle Mietertrag wurde ebenfalls auf dieses Jahr zurückgerechnet.

Aus diesen Elementen wurde der sogenannte «Verkehrswert» berechnet, auf den ein Unsicherheits- bzw. Korrekturfaktor angewendet wurde. Auf diesen Wert kam anschliessend ein weiterer Abschlag, um den Steuerwert zu bestimmen.

Anpassung aufgrund rechtlicher Vorgaben
Diese Vorgehensweise war gemäss Aargauer Verwaltungsgericht und bundesgerichtlichen Vorgaben nicht mehr haltbar. Der Grosse Rat musste deshalb das Steuergesetz anpassen.

👉🏻 Neu gilt: Der Steuerwert einer Immobilie muss grundsätzlich dem tatsächlichen Verkehrswert entsprechen. Statistische Unsicherheiten dürfen zwar zugunsten der Steuerpflichtigen berücksichtigt werden, pauschale Abschläge wie bisher sind aber nicht mehr zulässig.

Verdoppelung der Immobilienpreise
Dass es durch diese Umstellung zu teilweise massiven Anpassungen der Werte kommt, ist nachvollziehbar. Seit 1998 haben sich die Immobilienpreise im Kanton Aargau im Durchschnitt mehr als verdoppelt – je nach Region oder Objekt sogar deutlich stärker.

Neubewertung künftig alle fünf Jahre
Künftig werden die Neuschätzungen alle fünf Jahre vorgenommen. Dadurch sollten solch grosse Sprünge, wie sie nun viele Eigentümerinnen und Eigentümer erlebt haben, nicht mehr vorkommen.