Neue Regeln beim Wohnungskauf: Mehr Schutz für Käufer

Wer heute eine Wohnung kauft, ist bei Baumängeln deutlich besser abgesichert als früher. Mit der Revision des Obligationenrechts (OR), die am 1. Januar 2026 in Kraft trat, wurden die Rechte von Käufern spürbar gestärkt. Gleichzeitig ergeben sich für Verkäufer, Investoren und Immobilienentwickler neue rechtliche und wirtschaftliche Herausforderungen – insbesondere in den Bereichen Haftung, Vertragsgestaltung und Sicherheiten.

1. Gesetzliches Recht auf Nachbesserung

Eine zentrale Neuerung ist das zwingende Recht auf unentgeltliche Nachbesserung. Käufer von Neubauten haben nun einen klaren Anspruch darauf, dass Mängel behoben werden.

Dieses Recht gilt in zwei Fällen:

• Beim Kauf eines Grundstücks mit noch zu errichtendem Neubau
• Bei Neubauten, die weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf fertiggestellt wurden

Wichtig: Dieses Nachbesserungsrecht kann vertraglich weder ausgeschlossen noch eingeschränkt werden. Verkäufer haften neu direkt für die Behebung von Mängeln – unabhängig davon, ob mit Einzelunternehmern oder einem Totalunternehmer gebaut wurde.

2. Klare Fristen für Mängelrügen

Die Fristen zur Meldung von Mängeln wurden vereinheitlicht und verlängert. Käufer haben nun:

• 60 Tage ab Übergabe bei offenen Mängeln
• 60 Tage ab Entdeckung bei versteckten Mängeln

Die bisherige Pflicht zur „sofortigen“ Mängelrüge entfällt. Diese neue Frist ist verbindlich und darf vertraglich nicht verkürzt werden. Sie gilt auch für fest verbaute technische Anlagen wie Haustechnik.

3. Ersatzvornahme ohne Gerichtsurteil

Reagiert der Verkäufer oder Unternehmer nicht auf eine gesetzte Frist zur Nachbesserung, können Käufer den Mangel selbst oder durch Dritte beheben lassen – ohne vorher ein Gericht einschalten zu müssen.

Dabei ist jedoch Vorsicht geboten: Das Kosten- und Beweisrisiko bleibt bestehen. Deshalb empfiehlt sich ein strukturiertes Vorgehen:

• Mangel schriftlich (am besten per Einschreiben) melden
• Frist zur Behebung setzen (z. B. 14 Tage)
• Schäden genau dokumentieren (Fotos, Videos)
• Bei Bedarf unabhängigen Experten beiziehen

Wichtig ist auch, defekte Teile aufzubewahren, um im Streitfall Beweise vorlegen zu können.

4. Stärkere Verjährungsregeln

Die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängel an Bauwerken bleibt bestehen, wird jedoch zugunsten der Käufer gestärkt:

• Eine Verkürzung dieser Frist durch Verträge ist nicht mehr zulässig
• Die Frist beginnt neu mit dem Verkaufsdatum, nicht mit der Fertigstellung

Das kann dazu führen, dass Verkäufer länger haften als ihre eigenen Rückgriffsrechte gegenüber Bauunternehmen dauern.

5. Anpassung beim Bauhandwerkerpfandrecht

Auch das Bauhandwerkerpfandrecht wurde präzisiert. Wer eine Eintragung verhindern möchte, muss künftig eine Sicherheit leisten, die folgende Punkte abdeckt:

• Die Hauptforderung
• Verzugszinsen für maximal zehn Jahre

Eine unbegrenzte Zinssicherung ist nicht mehr erforderlich, was die Planungssicherheit erhöht.

6. Auswirkungen auf die SIA-Norm

Die Änderungen betreffen auch bestehende Vertragswerke, insbesondere die SIA-Norm 118. Diese ist das wichtigste Regelwerk für Bauverträge in der Schweiz.

Die neuen gesetzlichen Bestimmungen gelten ausdrücklich für:

• Neubauten
• Bauten, die weniger als zwei Jahre alt sind

Noch nicht abschliessend geklärt ist, ob auch umfassende Sanierungen oder Umbauten darunterfallen, die einem Neubau gleichkommen.

Worauf Käufer weiterhin achten sollten

Trotz der verbesserten Rechtslage bleiben zwei Punkte entscheidend:

1. Mängel im Abnahmeprotokoll festhalten
   Werden sichtbare Schäden – etwa Kratzer im Parkett – nicht im Protokoll vermerkt, gelten sie als akzeptiert. Nachträgliche Ansprüche sind dann ausgeschlossen.
2. Fachleute beiziehen
   Ein Experte kann helfen, auch versteckte Mängel zu erkennen und sicherzustellen, dass das Abnahmeprotokoll vollständig und rechtlich belastbar ist.

Fazit

Die Gesetzesrevision bringt für Käufer von Wohneigentum deutliche Verbesserungen. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Verkäufer und Bauunternehmen. Wer eine Immobilie kauft, sollte dennoch weiterhin sorgfältig prüfen, dokumentieren und im Zweifel Fachleute hinzuziehen.